1、中央政治局會議定調(diào)：防范房地產(chǎn)風(fēng)險仍是重點 樓市政策基調(diào)不變

4月28日，中央政治局召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作。會議指出，要有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，統(tǒng)籌做好中小銀行、保險和信托機構(gòu)改革化險工作。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。規(guī)劃建設(shè)保障性住房。

政治局會議對房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策基調(diào)具有很好的連續(xù)性，短周期內(nèi)支持類政策仍將延續(xù)，要求做好風(fēng)險管控，并對房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展方向定了調(diào)。

與去年政治局會議相比，政策延續(xù)了幾個重點：一是堅持“房住不炒”的長期理念；二是突出因城施策，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場分化特征明顯，一線和重點二線城市房價相對偏高，一些限制性購房政策依舊保持，而針對弱二線、三四線城市的房地產(chǎn)市場，政策更加偏積極；三是繼續(xù)支持“支持剛需和改善性住房需求”，這部分與去年幾次政治局會議的提法完全一致；四是加強對房地產(chǎn)市場保持“穩(wěn)定”的政策意圖，從去年“保交樓、保民生”的說法改成了“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”（三保）。這既表明對年初以來樓市出現(xiàn)企穩(wěn)信號的肯定，也體現(xiàn)了對下一個階段房地產(chǎn)市場進一步企穩(wěn)的要求。

會議提出“有效防范化解重大風(fēng)險”，房地產(chǎn)領(lǐng)域的主要風(fēng)險還是在房企。2022年，由于房地產(chǎn)市場存在較大下行壓力，房地產(chǎn)領(lǐng)域的不良貸款規(guī)模和不良率有所上升，盡管今年年初樓市有所企穩(wěn)，但房企經(jīng)營風(fēng)險的狀況仍然值得重點關(guān)注。預(yù)計今年將加大住房金融供給側(cè)支持力度，加快推進支持房地產(chǎn)“金融十六條”及“三支箭”政策落地，有效化解房企金融風(fēng)險。

在中長期方面，政治局會議明確要“推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式，規(guī)劃建設(shè)保障性住房”，這與二十大會議對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展向“租購并舉”時代發(fā)展的內(nèi)涵一致。未來國內(nèi)保障性租賃住房市場將有很大的發(fā)展空間，與之匹配的保障性租賃住房規(guī)劃有望逐步優(yōu)化和推進。相關(guān)金融支持的工具類型將會增加支持，力度也會增強?？偟膩砜?，住房政策將繼續(xù)保持相對寬松、支持的姿態(tài)，促進房地產(chǎn)市場進一步平穩(wěn)健康發(fā)展。

2、住建部倪虹：建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)要發(fā)揮國民經(jīng)濟“頂梁柱”作用

4月10日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹在調(diào)研時指出，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域承擔(dān)兩個支柱產(chǎn)業(yè)，一個是建筑業(yè)，2022年增加值占GDP6.9%；另一個是房地產(chǎn)業(yè)，2022年增加值占GDP6.1%，兩個支柱合起來占13%。把兩根柱子穩(wěn)住，對穩(wěn)定經(jīng)濟大盤有重要意義。

要充分認識到在經(jīng)濟社會發(fā)展中的重要位置，增強責(zé)任意識。行業(yè)企業(yè)要充分發(fā)揮國民經(jīng)濟“頂梁柱”“壓艙石”作用，自覺擔(dān)當(dāng)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤使命責(zé)任，深入推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，滿足人民群眾對美好生活的向往。

倪虹表示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展必須科技賦能，要加強科技引領(lǐng)，把科技創(chuàng)新擺在各項工作突出位置，持續(xù)鞏固提升世界和領(lǐng)先技術(shù)，集中攻關(guān)突破“卡脖子”技術(shù)，大力推廣應(yīng)用新材料、新工法、新產(chǎn)品，把產(chǎn)品質(zhì)量、科技含量提上去，以努力讓人民群眾住上更好的房子為目標(biāo)，為全社會提供高品質(zhì)的建筑產(chǎn)品。

3、最高人民法院：遇商品房爛尾購房者“保房”“退房”有優(yōu)先權(quán)

據(jù)最高人民法院消息，《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)》已獲通過，現(xiàn)予公示，自2023年4月20日起施行。此前，河南省高級人民法院向最高人民法院提交了《關(guān)于明確房企風(fēng)險化解中權(quán)利順位問題的請示》，并涉及到商品房已售逾期難交付引發(fā)的購房者權(quán)利保護問題。此次文件正是最高人民法院針對河南高級人民法院的相關(guān)問題做出的答復(fù)。具體內(nèi)容如下：

一、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系，按照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定處理。

二、商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。

三、在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

此次規(guī)定是基于河南‘保交樓’事件做出的相關(guān)受償權(quán)的規(guī)定，對于各地解決商品房交付逾期問題具有積極指導(dǎo)意義。過去對開發(fā)商、銀行、建筑商等方面的權(quán)益維護方面，相關(guān)部門把建筑商、工程商、設(shè)備商、材料商等排在首位。而現(xiàn)在面對購房者、退房者和建筑商等方面的權(quán)益優(yōu)先問題，最高法明確表示應(yīng)優(yōu)先保護購房者和退房者的權(quán)益。

業(yè)內(nèi)解讀，根據(jù)該批復(fù)，購房者的基本優(yōu)先權(quán)將更好地得到保護，不再強調(diào)房屋的交付和占有使用，也不再強調(diào)合同繼續(xù)履行的基本優(yōu)先權(quán)。無法交付房屋或者無實際房屋可交付的，可以行使合同的解除權(quán)，也享有購房款返還的優(yōu)先受償權(quán)。

此類權(quán)益保護也存在一些潛在要求，比如說購房者本身需要全額交付購房款，而購房款如果是按揭貸款則不能出現(xiàn)斷供；退房者方面則需要認定房屋工程確實持續(xù)爛尾，且已不具備交付條件。購房者應(yīng)對此類潛在條件有充分理解，以更好掌握政策尺度、維護自身合法權(quán)益。

4、自然資源部、銀保監(jiān)會發(fā)布通知：做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)

自然資源部聯(lián)合中國銀行保險監(jiān)督管理委員會近日印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》，深化不動產(chǎn)登記和金融便民利企合作，協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”，進一步提升便利化服務(wù)水平，降低制度性交易成本，助力經(jīng)濟社會發(fā)展?！皫а哼^戶”，指的是二手房賣家無需先還清貸款，就能過戶二手房。

2021年生效的《民法典》規(guī)定：抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。這是“帶押過戶”的法律依據(jù)。由于處于抵押狀態(tài)的房屋進行交易，存在一定的法律風(fēng)險，所以，《民法典》雖有規(guī)定，但操作中存在一定阻力，沒有立刻落實。這一有可能促進二手房市場發(fā)展、惠及交易雙方的法條，也就沒有迅速在現(xiàn)實中展示出其積極作用。

《通知》提出，地方在實踐探索中，主要形成了抵押權(quán)組合模式、新舊抵押權(quán)分段模式、抵押權(quán)變更模式等3種“帶押過戶”模式，各地要結(jié)合本地實際，確定適宜的辦理模式，并結(jié)合實踐不斷豐富發(fā)展。尤其是買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)，鼓勵各地積極引入預(yù)告登記，防止“一房二賣”，防范抵押權(quán)懸空等風(fēng)險，維護各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全。

《通知》還提出，要進一步深入探索，以點帶面，實現(xiàn)“帶押過戶”的“三個拓展”：從省會城市、計劃單列市逐步向其他市縣拓展；從同一銀行業(yè)金融機構(gòu)實現(xiàn)“帶押過戶”逐步向跨銀行業(yè)金融機構(gòu)拓展；從住宅類不動產(chǎn)向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展，最終實現(xiàn)地域范圍、金融機構(gòu)和不動產(chǎn)類型“帶押過戶”全覆蓋。

目前，共有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、江蘇、浙江、福建、山東、湖北等省份已經(jīng)全面開展。

“帶押過戶”是不動產(chǎn)交易中的一種新形態(tài)，是對舊規(guī)則的一種突破與創(chuàng)新。新的法律規(guī)則創(chuàng)造了新的效率、新的方式，對二手房等不動產(chǎn)交易具有積極推動作用。在二手房交易量如此巨大的當(dāng)下，積極推進“帶押過戶”，有利于暢通“在押”這一梗阻，為二手房市場帶來更多活力。

5、中國人民銀行：多措并舉促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行 多項指標(biāo)出現(xiàn)邊際好轉(zhuǎn)

中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在一季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上表示，今年以來，人民銀行配合相關(guān)部門和地方政府，從供需兩端持續(xù)發(fā)力，繼續(xù)抓好各項政策落實落地，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。隨著前期穩(wěn)經(jīng)濟大盤、穩(wěn)定房地產(chǎn)政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，各方信心加快恢復(fù)，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，交易活躍性有所上升，多項指標(biāo)與去年四季度相比出現(xiàn)邊際好轉(zhuǎn)，在房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)上也有所反映。

房地產(chǎn)貸款主要由個人住房貸款和開發(fā)貸款兩項構(gòu)成。今年一季度個人住房貸款月均發(fā)放額大約是5900億元，比去年四季度的月均發(fā)放額多1900億元，與同期商品房銷售額的比值處于合理的區(qū)間。一季度開發(fā)貸款累計新增約5700億元，與同期商品房在建規(guī)模相比也處在比較高的水平。債券方面，一季度房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)債券發(fā)行1500多億元，同比增長超過20%，境外債券市場信心也在逐步恢復(fù)。

鄒瀾指出，去年年末，人民銀行、銀保監(jiān)會建立了新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制，實現(xiàn)了因城施策原則下首套房貸利率政策的雙向動態(tài)靈活調(diào)整，可以“既管冷、又管熱”，既支持房地產(chǎn)市場面臨較大困難的城市用足用好政策工具箱，又要求房價出現(xiàn)趨勢性上漲苗頭的城市及時退出支持政策，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套房貸利率下限。

據(jù)人民銀行統(tǒng)計，截止到3月末，符合放寬首套房貸利率下限條件的城市有96個。其中，83個城市下調(diào)了首套房貸利率下限，這些城市執(zhí)行的下限與全國下限相比，大概低10到40個基點；12個城市取消了首套房貸利率下限。首套房貸利率政策的調(diào)整優(yōu)化，帶動房貸利率有所下降。從全國看，今年3月，新發(fā)放個人住房貸款利率4.14%，同比下降了1.35個百分點。

下一步，人民銀行將繼續(xù)密切關(guān)注房地產(chǎn)金融形勢變化，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，會同金融部門持續(xù)抓好已出臺政策落實，支持剛性和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大保交樓金融支持，加快完善住房租賃金融政策體系，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

6、我國全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記 摸清不動產(chǎn)底數(shù) 保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)統(tǒng)籌安排調(diào)控政策

自然資源部部長王廣華4月25日在全國自然資源和不動產(chǎn)確權(quán)登記工作會議上宣布，我國全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。從分散到統(tǒng)一，從城市房屋到農(nóng)村宅基地，從不動產(chǎn)到自然資源，覆蓋所有國土空間，涵蓋所有不動產(chǎn)物權(quán)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面建立。

自然資源部自然資源確權(quán)登記局局長田文彪指出：維護好各類產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益，更加有力地保護產(chǎn)權(quán)。加強登記信息共享、分析和應(yīng)用，更加充分體現(xiàn)登記數(shù)據(jù)的價值。在全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，全國不動產(chǎn)物權(quán)信息實現(xiàn)互聯(lián)互通，既可以摸清不動產(chǎn)底數(shù)，保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)，又可以統(tǒng)籌安排調(diào)控政策，進而提高政府治理效率和水平。

業(yè)內(nèi)分析，開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，對進一步健全歸屬清晰、責(zé)權(quán)明確、保護嚴格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，進一步夯實社會主義市場經(jīng)濟基礎(chǔ)，具有深遠意義。首要的意義就在于落實 《物權(quán)法》，保障不動產(chǎn)交易安全，保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)；其次，整合散亂在各職能部門之間的不動產(chǎn)碎片信息，摸清不動產(chǎn)“家底”，為政策制定和執(zhí)行提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，提高政府治理效率和水平。開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，其最大的意義在于為現(xiàn)代國家公共財政提供基礎(chǔ)，也為我國未來稅制改革奠定基礎(chǔ)。

7、我市率先在全省實行商品房銷售現(xiàn)場“五統(tǒng)一”規(guī)范化管理

為進一步規(guī)范我市房地產(chǎn)市場秩序，完善商品房銷售現(xiàn)場公示管理制度，切實維護購房者的合法權(quán)益，市住建局對我市商品房銷售現(xiàn)場公示信息進行規(guī)范提升。一是明確標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計統(tǒng)一模板，要求市區(qū)86個商品房銷售現(xiàn)場將法律法規(guī)文件、部門監(jiān)管預(yù)警提示、房源信息、銷售狀態(tài)和“五證”及其他證照等五方面進行統(tǒng)一并公示，這種標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的便民、利民措施在全省尚屬首次；二是試點先行，將“山河璽院”和“保利拉菲公館”等6個項目作為標(biāo)準(zhǔn)化試點，充分征求各方面意見形成成熟范例，以點帶面，在全市大力推廣。三是加強監(jiān)管。近階段，尤其是“五一”假期期間，市住建局將持續(xù)對“五統(tǒng)一”落實情況予以指導(dǎo)監(jiān)督，為廣大市民提供最權(quán)威、最準(zhǔn)確、最便民的服務(wù)，有效規(guī)避購房風(fēng)險，持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境。

來源：衡水市房地產(chǎn)交易服務(wù)中心