近日，中山市第二人民法院審結了一起特殊的房屋買賣合同糾紛案，原告訴稱因買賣房屋向被告支付300萬元，但長時間無法收房；而被告則辯稱，與原告之間只是民間借貸糾紛，且借款金額只有268 .5萬元。中山市第二人民法院最終通過審查證據(jù)發(fā)現(xiàn)，雙方實為民間高息借貸，簽署的房屋買賣合同關系不能成立，并證實借款金額只有268 .5萬元。
原告：
支付300萬元買樓未過戶
2015年底，柱某向中山市第二人民法院起訴稱，2014年7月，他與明某簽訂《房地產買賣合同》，明某將其位于中山市阜沙鎮(zhèn)的一幢商品房共20套轉讓給柱某，合同總價款300萬元，即每套均按15萬打包售賣。
“明某稱上述房地產由阜沙一公司購買，正在辦理房地產所有權證書，明某同時承諾于簽訂合同90日后可以協(xié)助辦理過戶手續(xù)。且在我支付最后一期購房款時，明某應同時將過戶后的房地產權屬證書交付給我?！敝潮硎?，合同簽訂后，他于2014年7月22日、23日以轉賬、現(xiàn)金方式支付全部款項，后明某亦取得上述房地產的產權證書，但直至原告起訴之日為止，明某仍一直未配合辦理過戶手續(xù)。為維護自身的合法權益，柱某訴至法院，請求判令被告明某履行房地產買賣合同義務，協(xié)助柱某辦理過戶手續(xù)；被告明某向原告柱某支付違約金189623元。
被告：
實為民間高息借貸
被告明某在法庭上辯稱，他與柱某并不存在真實的房屋買賣合同關系，雙方實為民間借貸關系。明某說，按照雙方約定，柱某向明某出借300萬元，按每月3 .5%標準計付借款利息。合同簽訂后，柱某實際向明某出借2685000元 ，315000元作為3個月借款利息先行扣減。另外，雙方簽訂的房屋買賣合同實際為借款擔保。
爭議：
31.5萬元是否借款利息？
南都記者了解到，雙方最大的爭議即為雙方糾紛究竟是民間借貸，還是房產買賣糾紛。對于被告明某而言，其堅稱，雙方僅僅是民間借貸行為，不涉及房屋買賣。而原告柱某則訴稱，雙方曾就房屋轉讓事宜在簽訂合同前一個星期進行洽談，柱某曾前往明某房地產公司進行實地查看。
在庭審的過程中，柱某以明某根本未取得涉案房地產的產權證書為由，請求判令明某向其返還購房款3 0 0萬元并支付違約金189623元，同時負擔本案訴訟費用。
訴訟請求變更后，雙方均對柱某轉賬支付685000元、2000000元并無異議。雙方爭議焦點在于收條上載明柱某向明某交付現(xiàn)金315000元是否屬實產生糾紛。柱某聲稱現(xiàn)金于2014年7月22日當場交付，“簽訂合同時我隨身攜帶30多萬元現(xiàn)金，因明某急需現(xiàn)金，我當時直接給付315000元的現(xiàn)金并由明某出具借條確認，雙方同時商定其他款項以轉賬方式支付?！敝撤Q，現(xiàn)金315000元來源于收租及銀行取款，但其現(xiàn)無法查明從哪個銀行取款?！捌涿吭率兆鈳资f元且從事房地產投資，平時攜帶足額現(xiàn)金”。
而明某則聲稱，315000元的款項未交付，實為以借款300萬元按月息3.5%計付且先行扣減的3個月借款利息。
法院認定
房屋買賣合同關系不成立
市第二人民法院經審理查明：2014年7月22日，被告明某以收款人名義簽名出具收條：“今收到柱某轉入賬戶工行685000元，現(xiàn)金315000元，余款200萬元整?！蓖?，被告明某以出賣方名義在20份房地產買賣合同上簽名，并將前述房地產買賣合同原件交付給原告柱某。經查，前述所涉房地產在面積、樓層、格局、坐向等方面與樓價密切相關的關鍵性指標均有明顯區(qū)別，雙方是否存在真正交易存疑。同時房地產買賣合同所涉的房地產當時實際產權人并非明某，因此二人房屋買賣合同關系不成立。但鑒于明某出具收條屬實，兩人之間成立民間借貸關系。
同時，法院還認為，雙方2014年7月22日收條第一款載明“今收到柱某轉入賬戶685000元，現(xiàn)金315000元……”但銀行轉賬憑證證實款項于2014年7月23日以轉賬支付，顯然，收條記載內容與事實不符，其次此收條由柱某一方擬定并持有，柱某庭審過程中補充說明稱，當時攜帶現(xiàn)金315000元并交付。但柱某與明某并非朋友或親屬關系，且315000元現(xiàn)金屬巨額款項且不便攜帶，且其拒絕透露取款銀行明細及情形等，故其前述陳述的真實性存疑。
同時，因雙方實為高利貸借款，柱某有意回避在借條上載明實際借款利率，反而意圖采取先行計收方式收取借款利息。綜上，結合雙方提供的證據(jù)及陳述等，法院認定柱某實際未交付現(xiàn)金315000元，前述數(shù)額實際應為明某應負擔的借款利息。因此，柱某實際出借款項為2685000元。
最終市第二人民法院認為，雙方借款利息按月息3.5%計付，已超過法律法規(guī)所允許的范圍，應調整為自2014年7月23日起按年利率24%計付。綜上判決被告明某于判決生效之日立即向原告柱某清償借款本金2685000元及其借款利息(年利率24%計付)，駁回柱某的其他訴訟請求。目前該判決已發(fā)生法律效力。
統(tǒng)籌：南都記者 嚴鏵
采寫：南都記者 王衛(wèi) 通訊員 鐘春連